2025年初以来，美国房地产市场在高利率、可负担性压力以及经济不确定性背景下呈现“低位修复”态势。尽管新屋开工与竣工数据逐步改善，但全国住宅建筑商协会（NAHB）/富国银行建筑商信心指数长期低迷，反映出行业整体仍保持谨慎。同时，2026年初美国与中东（特别是伊朗相关）冲突升级，引发国际原油价格大幅上涨，进一步推高能源与建材成本，对房地产开发以及聚氨酯等建筑材料市场形成新的压力。

美国房地产市场：供给修复，但需求仍受压制

NAHB/Wells Fargo Housing Market Index（HMI）是衡量建筑商对单户住宅当前销售与未来六个月预期的重要指标，50以上通常代表积极情绪。根据2025-2026年数据，该指数多数时间徘徊在30-40区间，明显低于荣枯线。2026年4月指数进一步降至34，较3月38下降4点，创下2025年9月以来新低。当前销售条件、未来销售预期以及潜在买家流量均出现回落，建筑商普遍认为高利率、经济不确定性以及建材成本上升仍是市场主要拖累因素。许多开发商不得不继续依赖降价、补贴贷款利率等激励措施吸引买家。

Source: NAHB

与信心指数形成对比的是，美国供给端正在逐步恢复。根据美国人口普查局数据（HOUST和COMPUTSA系列，季节调整年率，千套）显示：

• 2026年3月，美国新屋开工达到1,502千套，较2月的1,356千套环比增长10.8%，其中单户住宅开工回升至1,032千套；
• 同期住宅竣工为1,366千套，基本持平于2月的1,364千套，但同比仍有所下降。

Source: 美国人口普查局，FRED

整体来看，2025年全年美国住宅开工维持在135-136万套左右，2026年初则呈现波动修复走势。不过，建筑许可（Permits）在2026年3月回落至约1,372千套，也显示未来新项目储备仍存在不确定性。

当前美国房地产市场最大的特点在于“供给修复、需求疲软”。一方面，美国长期住房短缺问题依然存在，市场估计缺口超过400万套，推动供给端逐步恢复；另一方面，高按揭利率与经济前景不确定性持续压制购房需求，导致市场恢复节奏缓慢。单户住宅市场在春季略有改善，但多户住宅波动仍较明显。

中东能源冲击与聚氨酯市场：成本压力与节能需求并存

2026年初，美国与以色列针对伊朗的军事行动升级，中东局势迅速恶化。由于霍尔木兹海峡（Strait of Hormuz）承担全球约20-35%的海运原油运输，航运风险上升一度引发全球能源市场剧烈波动，被视为近年来最严重的潜在供应冲击之一。

受此影响，Brent原油价格从2025年的约69美元/桶快速上涨，2026年一度突破100美元/桶，4月价格仍较年初高出50%以上，全年均价预计约为86美元/桶。与此同时，美国汽油价格显著上涨，并进一步推升通胀压力。能源价格上涨不仅直接影响居民消费，也通过运输、食品以及制造业成本传导至房地产市场。

对于美国房地产行业而言，能源价格上涨主要带来三方面压力：

• 建材成本提升：水泥、钢材、塑料以及化工产品均属于高能耗行业，原油和天然气上涨直接推高建筑成本；
• 融资与运营压力增加：更高能源成本降低居民购房可负担性，同时可能迫使美联储维持高利率更长时间；
• 消费者信心受挫：能源账单增加挤压家庭预算，进一步抑制住房消费。

虽然美国作为全球最大石油生产国之一能够部分缓冲能源冲击，但整体来看，能源上涨对于房地产市场仍偏负面。

在此背景下，聚氨酯市场也呈现出“成本承压与需求受益并存”的双重特征。

聚氨酯，尤其是聚氨酯硬泡以及喷涂聚氨酯泡沫，是美国建筑保温和节能体系中的核心材料，广泛应用于墙体、屋顶、地板以及冷链绝热领域，占北美建筑类聚氨酯消费约25-30%的份额。

从积极因素来看，美国长期严格的建筑能效规范（IECC）、绿色建筑标准以及能源成本上涨，持续推动节能建筑和旧房翻新（retrofit）需求。聚氨酯材料凭借更高R值（保温性能）以及更优空间利用率，在高性能保温市场具备明显优势。特别是在能源价格上涨背景下，建筑商和业主对于降低长期能耗的关注度进一步提高，这反而有利于聚氨酯保温材料渗透率提升。

但另一方面，聚氨酯产业链本身高度依赖石化原料。MDI、TDI以及聚醚等核心原料均与原油产业链密切相关，因此油价上涨也会直接推高聚氨酯生产成本，并逐步传导至建筑保温市场。

整体来看，2025-2026年的美国房地产市场正处于“供给回暖、需求承压”的结构性调整阶段。中东冲突导致的能源价格上涨进一步加剧市场不确定性，短期内可能继续抑制新屋开工以及买家信心。但从长期来看，美国住房短缺、绿色建筑趋势以及节能升级需求仍将为房地产与聚氨酯市场提供支撑。

对于聚氨酯行业而言，当前更像是周期性压力下的阶段调整，而非长期需求逻辑逆转。未来市场走势仍将取决于中东局势变化、国际油价走势以及美联储利率政策方向。